本文从政策、市场、交易结构等方面分析了商业地产资产证券化的新特点和新趋势。商业地产是指用途为商业运营的地产，其相关企业的传统融资方式为银行贷款和信托贷款。但随着持有型存量物业越来越多，地产企业亟须盘活资产，并通过细化融资工具来优化资本结构。此时，资产证券化的出现为商业地产提供了更灵活有效的融资方式，相关政策也逐渐丰富成型，积极推动商业地产ABS的发展。

从市场角度分析，国内商业地产ABS以商业地产抵押贷款支持证券（CommercialMortgageBackedSecurities，CMBS）与房地产信托投资基金（RealEstateInvestmentTrusts，REITs）作为主要发行方式，基础资产不仅包括以商业租金、物业费等地产经营收益作为还款来源的信托受益权，还包括租金、物业债权、保障房销售权益、购房尾款等地产相关收益权。未来CMBS和类REITs仍将继续主导商业地产ABS的市场，同时挤压如企业债权ABS等不涉及底层物业产权的商业地产ABS。另外，长租公寓ABS在2017年首发，发展趋势被长期看好，其储架发行模式或将成为未来主流趋势。

从交易结构分析，商业地产运营收益权ABS会摆脱委托贷款的通道模式，长期看此类产品的交易优势有限；REITs将使更多的地产企业和金融机构参与Pre-REITs过程，并朝着公募REITs的方向发展；CMBS作为商业地产企业的重要融资工具，未来会强调底层资产的质量和专业资管能力，并设计多种风险收益组合产品来满足投资人的需求。