存量公房是住房制度改革不彻底的历史遗留物，根据住房作为私人物品的属性和住房市场化的发展路径来看，存量公房改革的方向就是私有化。但是这一改革方向遭遇社会低收入群体和政策转向时，就会出现“乱花渐欲迷人眼”的情况。在当前房价偏高，中低收入群体支付能力有限，政府住房政策转向大量建设保障性住房的背景之下，存量公房的改革就面临着一系列的问题，当前应明确存量公房进一步改革的政策选择。

这些问题包括：存量公房是否需要继续推行私有化改革？如果继续推进改革的话，如何面对承租户购买能力低下的问题？如果不推行私有化，继续坚持产权公有使用权出租的模式，租金是否需要和现行的公租房或者廉租房的租金机制对接？如果对接的话，同样面临如何处理承租户支付能力低下的问题？如果不对接的话，如何处理存量公房脏、乱、差和基本设施维修无着落的问题？

本章旨在回答这些问题。为此，第一节从源头上明确存量公房的性质、类型、涉及的利益相关者的属性以及产权者、管理者和承租者之间的权利义务关系，从而能够为我们分析存量公房的改革政策选择提供一个分析框架。第二节，我们将回到北京市存量公房的现状，对北京市存量公房的产权、社群属性进行具体的分析。第三节归纳总结北京市存量公房面临的问题。第四节将会在分析框架的指引、北京市的现状和问题分析以及外地经验借鉴的基础上，提出北京市存量公房改革的具体政策选择。