·从房企主要融资渠道来看，在银行贷款方面，截至2020年末，房地产开发贷款余额为11。91万亿元，占全部信贷余额的比例为6。89%，2020年，房地产开发贷款余额的净增量为6900亿元，较2019年减少3400亿元。在信托融资方面，截至2020年末，房地产信托余额为2。28万亿元，与2019年末相比，余额下降了4257。43亿元，同比下降15。75%。在债券融资方面，2020年底，房企境内信用债余额为2。07万亿元，同比上涨4。75%，是所有融资渠道中余额增速唯一上升的，这主要是受疫情影响，前三季度，境内债券发行审批部门对优质房企的境内信用债审批发行条件有所放松，境内信用债发行规模有所上升。2020年，房企境外债发行规模为653。22亿美元（约为4256。12亿元），同比下降16。71%，这主要是因为国家发改委收紧房企境外债发行条件，要求房企发行境外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务，不可用于偿还境内债务，投资房地产项目或补充运营资金。股权融资方面，2010年之后，房企A股IPO基本处于停滞状态，增发成为房企A股的主要融资方式，但增发的融资规模较小，2020年，仅中体产业、合肥城建、大悦城三家房企的定向增发获批，募集资金总额为39。63亿元。在此背景下，众多国内房地产开发企业纷纷谋求在境外上市，香港成为首选地，2020年，8家内地房企在香港联交所IPO上市，募集资金总额为154。38亿港元。

·从房企融资成本来看，银行贷款方面，2020年，银行贷款利率整体呈波动下降趋势，为5。03%～5。12%，然而房企融资成本分化严重，从部分上市房企财报披露的贷款利率数据来看，利率为4。35%～10%。信托融资成本方面，2020年，房地产信托发行预期平均收益率在7。63%左右，加上2%～3%的信托公司报酬和信托计划发行费用，房地产企业信托融资的平均成本为9。63%～10。63%，较上一年年末略有下降。国内信用债利率方面，2020年，房地产开发企业信用债加权平均票面利率为4。37%，较2019年下降了85个基点，第三、第四季度较第一、第二季度略有上升。境外信用债利率方面，2020年，内地房企境外债加权平均票面利率为7。47%，同比下降58个基点，远高于同期国内信用债发行加权平均票面利率。总体而言，房企融资政策收紧的局面主要影响数量方面，价格方面受到的影响并不明显，这是因为能够获得融资的房企已是优质房企。

·2020年8月20日，央行和住建部召开房地产企业座谈会，提出了重点房地产企业资金监测和融资管理规则（简称“三道红线”）。该规则通过设置剔除预收账款的资产负债率、净负债率和现金短债比三个指标将房企分为四档，并根据房企所处档位控制有息负债规模的增长率。“三道红线”规则的目标在于遏制房企盲目加杠杆扩张的经营行为，防范与化解房地产金融风险，补齐房地产长效机制中的金融短板，从而促进房地产市场持续平稳健康发展。

·展望2021年，我们预计房企融资渠道收紧的局面不会有根本的改变。房企贷款方面，商业银行在发放贷款时将更加审慎。优质房企和中小房企的银行信贷支持力度将产生分化。信托融资方面，虽然房地产仍是信托投资最主要的行业之一，但监管部门要求信托行业继续压降通道类、融资类以及房地产信托的规模，2021年，房地产信托规模可能进一步下降。债券融资方面，优质房企境内债券融资环境可能会有所改善；虽然目前国内房地产企业发行境外债券的热情较高，国家发改委仍要求房企境外债主要用于借新还旧，预期境外债融资规模可能会保持现有规模水平。在房企存量有息债务高企、偿债高峰集中来临、房企融资政策持续收紧、销售规模增幅放缓、行业内分化加剧的背景下，现阶段，房地产金融风险主要集中在房企的债务违约风险上，部分财务杠杆率较高且资金周转能力较弱的房企，短期偿债压力较大，流动性严重吃紧，出现债务违约的风险较大。

房地产业属于资金高度密集行业，无论是土地的购置还是房地产的开发和建设均需要大量资金，加上房地产项目建设周期和销售周期较长，使资金成为房地产开发企业赖以生存和发展的命脉。这些特点决定了房地产开发企业在从事房地产开发、建设、销售等活动的同时，必须不断进行资金融通活动，对外源性融资的依赖程度较高。目前，我国大多数房地产开发企业以高杠杆、高负债、高周转的模式运转，融资能力在很大程度上决定了房地产开发企业的生存、发展和盈利能力。