·21世纪初以来，REITs这一金融产品就得到了国内金融界的重视，金融监管层和市场机构积极探索，做了大量工作。目前，经过三个阶段的努力，境内REITs发展已经具备较为坚实的政策基础，不仅以“中信启航”为代表的“类REITs”已粗具规模，同时2020年4月监管层还正式发布了基础设施REITs的试点方案。

·国内“类REITs”于2014年正式启动，截至2019年境内共发行“类REITs”69只，总金额达到1388亿元，6年间发行数量年化增长率为65%，发行金额年化增长率为39%。物业类型包括综合体、商业店面、写字楼、基础设施、酒店、购物中心和公寓7类。

·尽管REITs市场取得了一定程度的发展，但当前“类REITs”模式在市场现状、业务载体、法律模式、税务安排和市场体系等方面与真正的REITs还有较大差距，不能完全实现REITs的功能，对金融市场的支持有限。在这一背景下推出的公募REITs，精准选择了基础设施领域作为开端，可充分发挥金融供给侧改革的作用，按照审慎原则，结合国内外经验现状推进，标志着中国REITs的破冰。

·长期来看，REITs的健康发展必须进一步改革和完善现有制度体系。要尽快建立以公司制为导向的业务架构，完善相关法律体系；建设相关税务法律制度，充分体现税务中性原则；加强市场层面各项基础设施建设，夯实业务健康发展的基础。