·从住房市场运行情况来看，在坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”政策定位之下，通过行政手段持续调控住房市场已经使得长期形成的房价看涨预期自2019年第二季度开始完全转变。这体现在2019年一线城市房价持续企稳、二线城市房价涨幅回落、三线城市房价涨幅收窄、住房销售规模增长持续放缓，以及第二季度之后土地成交溢价率持续下降、土地流拍数量激增等多个方面。

·从住房金融形势来看，个人住房金融方面，2019年末个人住房抵押贷款余额为30。07万亿元，占全部信贷余额的比例达到19。54%，尽管仍处于高位，但增速持续放缓；房地产开发企业融资方面，2019年房地产开发企业融资收紧的局面没有改变，房地产开发企业开发贷、信托、信用债等融资渠道仍处于收紧状态。从存量来看，截至2019年末，房地产开发贷款余额为11。22万亿元，房地产信托余额为2。70万亿元，境内信用债待还余额为1。91万亿元，境外信用债待还余额为1903。02亿美元（约合人民币1。35万亿元）。

·从住房金融风险来看，个人住房抵押贷款整体风险较小，房地产市场金融风险主要集中在房地产开发企业方面，在房地产市场需求减弱、房地产融资渠道全面收紧的背景下，部分借助高杠杆激进扩张、负债率较高、债务结构不合理的房地产开发企业（尤其是中小型房地产开发企业）极易出现资金链断裂的情形，进而导致较为严重的债务违约风险。

·展望2020年，我们认为住房市场及住房金融呈现以下趋势。①政策环境方面。中央层面，2020年房地产调控政策目标仍将以稳定房地产市场运行为主，更大可能是保持房地产调控政策不放松；地方政府层面，为降低新冠肺炎疫情对房地产市场的影响，会在遵循“一城一策”原则下从供需两端出台一系列支持政策。②住房市场运行方面。受新冠肺炎疫情影响，短期内商品住房销售增速明显下滑，房价涨幅整体回落，甚至部分城市会出现同比下降情形，租金价格水平略有下降，土地成交面积和成交金额大幅下滑，库存去化周期大幅上升。2020年第二季度之后市场是否转暖在很大程度上取决于政策是否调整，以及线下销售活动是否会随着疫情的控制而逐渐回归正常水平。③住房金融方面。个人住房金融方面，个人购房贷款余额增速在2020年仍将继续保持缓慢下行趋势，且随着LPR定价机制的实施和LPR缓慢下行趋势的延续，未来1～2年个人购房贷款利率可能会小幅下降；房地产开发企业融资方面，融资收紧的局面不会有根本改变，金融机构对房地产开发企业不同的信贷支持力度将产生更大分化，优质的国有房地产开发企业或资产负债率较低的上市房地产开发企业资金面甚至会略有改善，部分高杠杆经营的民营大型房地产开发企业和中小型房地产开发企业融资仍将较为困难，行业集中度可能会进一步提升。④就潜在风险来看，2020年住房市场有以下风险点值得关注：第一，部分三、四线城市的住房市场需求下降以及库存高企问题；第二，中小型房地产开发企业债务风险及其带来的破产数量快速上升问题；第三，三、四线城市房价问题可能导致的地方政府偿债压力。