本报告从宏观背景、市场主体、市场体系和公共政策四个方面，对中国住房市场作了全面系统的分析、预测与评价，并给出了相关政策建议。本报告具体内容包括:在评述2010~2011年住房及相关市场走势的基础上，预测了2011~2012年住房及相关市场的发展变化；通过构建中国住房指数体系，量化评估了住房市场各关键领域的发展状况；剖析了住房市场及其相关领域协调健康发展所面临的主要问题与挑战，有针对性地提出了相关政策建议。2010~2011年分析显示:经济稳中有落，住房投资带动作用不减；城市化水平稳步提升，绿色发展渐成趋势；全球经济复苏延缓，全球住房市场分化加剧；调控政策成效初显，房地产企业产品开发民生导向有所突出；购房者购房信心下降，租房者租金加速上升；商业性住房金融机构主导格局未变，金融潜在风险或存，但房地产贷款质量依然较高；政策持续加码，各方渐进调整，价格稳中有降趋于理性回归；土地价格滞胀，土地市场趋冷；住房信贷供给增速放缓，保障房资金需求缺口仍存；监管力度加大，执行效果显著；保障性住房建设力度空前，住宅的民生性质重新得到确认；房地产市场调控最严厉，住房保障最给力。2011~2012年预测认为:经济增速高位趋缓，新的经济增长动力略显缺失；城市化依然将稳步推进，城市化率日益提高；全球经济增速回落，全球住房市场复苏延后，分化将进一步加剧；房地产开发商面临严峻考验，行业重组可待；住房刚性需求与持币观望将相互交织；房地产信贷或现审慎放松；调控效果显著，市场或会“软着陆”；土地市场延续降温趋势，成交或有轻微反弹；住房信贷资金供给有望小幅回升。住房上市公司指数、住房支付能力指数、金融机构风险指数、城市发展影响商品住宅价格综合指数、住房贷款风险指数、住房市场监管指数和住房社会保障指数七大指数显示:上市公司东多西少，销售收入偏向两极，资产营运水平差距较小；房价收入比略现下降，但城市住房支付能力较弱状况难有明显改善；住房金融机构房贷占比较高，风险管理难度加大；城市发展状况对房地产价格具有重要的影响；住房信贷市场仍然存在一定的收缩空间，城市住房月度偿付率普遍偏高；大城市监管强度明显加强，高房价城市成监管重点；住房保障程度有所加强，一般收入家庭九城市住房保障水平超平均水平，多数中低收入家庭保障性住房负担指数较为合理。中国住房市场健康均衡发展所面临的主要问题与挑战是:需求带动能力下降，通货膨胀压力犹存，收入分配差距难度较大；城市化质量亟待提高，资源压力日重；房地产企业发展模式亟须转型升级，社会责任再成战略命题；住房需求主体消费心理仍不理性，“夹心层”住房需求仍难解决；银行房地产贷款的依赖度过大，信用风险增加；调控效果尚不巩固，两类风险需要防范；土地制度有待完善，土地监管尚需加强；房地产监管效率尚需提高，监管责任亟待明确；住房保障制度有待深化，目标与实际错位现象犹存；房地产调控政策缺乏差异性，政策效果有待进一步提高。报告建议:(1)货币政策避免过度紧缩，增强财政政策对收入分配的调节作用，扩大消费需求；(2)促进产业优化，提高城市化质量；(3)强化房地产企业风险管理，优化专业服务质量；(4)上升房地产政策到社会政策层面，合理引导住房消费，健全保障体系；(5)有效防控住房金融机构风险，建构政策性住房金融体系；(6)加强住房租赁管理，增强政策区域差异性；(7)健全土地法制，力求地价稳定；(8)创新住房金融产品，完善市场体系，探索保障房融资机制；(9)突出房地产市场信用监管，完善租赁登记；(10)建立保障性住房建设长期机制，拓展资金来源渠道。本报告还对房地产市场一些重要的问题进行了深入的专题研究，并得出了一系列有价值的结论:在此轮通货膨胀中，货币政策不能过多承担治理和抑制通货膨胀的责任，而要综合运用财政政策、产业政策和体制改革来治理通货膨胀；房地产领域体现出的民生化、绿色化、区域化和多元化的新的发展特征有利于城市化质量的提高；住房市场分化与主权债务危机存在较强的关联性，即越是远离债务危机地域，住房市场越呈现快速发展的趋势；房地产开发企业发展环境严峻，行业重组将随之而来；居住在大中城市的中产阶层对商品房的住房支付能力也在快速弱化，但又难以从住房保障政策中获益，处境尴尬；每年的银行各项贷款中有大约26%的贷款投向了房地产业，在房地产调控下，银行风险增大；限购对于控制房价有较大影响，但是作用并不如想象的那样巨大；土地“招拍挂”制度存在着较严重的市场失灵，需要进一步改革完善；世界各国的住房租赁政策对完善我国住房租赁市场有重要的借鉴意义；国外公务员住房制度也为我国解决公务员住房问题提供了宝贵的思路；“五限”政策对于稳定住房市场起到了较大的作用，但需要进一步完善和改进。各专题在相关问题研究结论的基础上提出了相应的政策建议。